今年二季度，美國房價飆升22.9%，達到創紀錄的35.79萬美元。

美國強勁的購房需求繼續壓倒性地超過待售房屋的供應，美國幾乎每個角落的房價都出現飆升。雖然近幾個月來購房狂潮已經顯示出放緩的跡象，但房價的增長仍未冷卻。

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)周四表示，該協會追蹤的183個城區中，有182個地區第二季度獨棟現房銷售價格中值較上年同期有所上升。其中94%的城區房價中值較上年同期上漲了10%以上。今年春季，美國的購房狂潮推動94%的大城市地區的房價以每年10%或更大幅的速度上漲。

由于全國各地的買家都在爭搶稀缺的房源，二季度一套現有獨棟住宅的價格中值較上年同期上漲了23%，達到35.79萬美元的歷史最高水平。買盤普遍上漲。該研究還顯示，在調查的183個城區中，有173個在去年同期實現了兩位數增長，高于第一季度的89%。

是什么推動了美國民眾的買房需求？

較低的抵押貸款利率在一年多的時間里刺激了火熱的美國房地產市場，庫存短缺推動房價不斷走高。購房者很難找到他們負擔得起的房產，美國5月份二手房銷量連續第四個月下滑。過去一年，低利率和遠程辦公的現象刺激了新的購房需求，房價已經攀升。與此同時，由于潛在賣家取消或推遲了搬遷計劃，市場上的可售房屋數額有所下降。在一場競價大戰之后，那些進入市場的房子很快就被賣掉了。

但在過去幾個月里，高房價吸引了更多賣家進入市場，并將一些買家推到了一邊。據房地產經紀公司Redfin Corp.的數據，截至8月1日的四周活躍上市量比截至3月的四周近期低點增長了13%。

許多第二季度房價漲幅最大的都市區位于南部和西部，不過漲幅最大的是馬薩諸塞州的Pittsburgh，房價中值較上年同期上漲46.5%。緊隨之后的是德克薩斯州的Austin，漲幅為45.1%，和佛羅里達州的Naples，增長41.9%。

房價上漲對想要成為房主的租房者打擊尤其嚴重。第二季度，首次購房者的月供占收入的比例從上年同期的21%躍升至25%。

看到這里，或許大家已經被這房價漲幅驚訝到，甚至會想到那部講述2008年美國房產泡沫的知名電影《大空頭》。

這一切真的會是泡沫嗎？

大概率不會。相反，該行業認為，最近的疲軟更多地是回歸正常。雖然過去12個月的房價上漲了驚人的17.2%，但房地產研究公司CoreLogic預測，未來12個月的房價只會上漲3.2%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，房地產市場看起來將從'過熱'轉向'回暖'，價格漲勢明顯放緩，首次購房者的住房負擔能力正在減弱。

Realtors集團的首席經濟學家Lawrence Yun在報告中表示，在過去一年里，房價上漲和隨之而來的住房財富積累非常可觀，但不太可能在2022年再次出現，有跡象表明，更多的房產供應將進入市場，需求會有所減少。

房地產市場研究公司Zonda的首席經濟學家阿里•沃爾夫在《財富》雜志上表示：隨著經濟重新開放，人們重新開始旅游和與朋友家人們團聚，對住房的癡迷會略有減少。這就是為什么房地產市場通常具有季節性模式，2020年房地產市場的獨特之處在于，季節性明顯消失了。

盡管過去一年的房價像2008年之前一樣上漲，但2021年的走勢與那次泡沫完全不同。如果美國房地產泡沫破裂，可能需要出現供應過剩。美國目前處于這一范圍的另一端，在疫情期間下降了50%以上后，房屋庫存仍接近40年來的低點。更不用說，根據房地美(Freddie Mac)的數據，美國大約有380萬套單戶住宅在建。在2008年泡沫形成之前，每年的房屋建造量比現在高出30%左右。

此外，人口統計數據表明，美國房產低庫存將繼續被購房者的需求所抵消。正如《財富》雜志之前報道的那樣，美國正處于一個五年期間的中期，在這期間，出生于1989年至1993年的千禧一代人數最多，他們正步入30歲——這是首次購房真正開始的年齡。

但仍有一些不確定因素。

美國疫情導致抵押貸款利率跌至歷史低點，這為購房者節省了大量的抵押貸款，并允許他們將預算向北延伸。如果通脹擔憂令美聯儲受到驚嚇而提前加息，將對房地產市場產生負面影響。

許多經濟學家預計，房價增長將在今年年底前放緩。資本經濟(Capital Economics)高級房地產經濟學家Matthew Pointon表示，雖然美國疫情促使許多人搬到異地工作，但隨著公司召回返工辦公室，這一趨勢可能會放緩。

此外，允許一些借款人暫停還款的抵押貸款延期計劃將于9月30日結束。目前仍有175萬借款人加入了貸款延期計劃，占美國抵押貸款的3.5%。如果這些房主選擇出售而不是重新還款，可能會導致房產庫存上升。