“李嘉誠跺一跺腳，整個香港地產(chǎn)都會震一震。”

最近被稱作地產(chǎn)界“風(fēng)向標(biāo)”的李嘉誠又有了新動作，七折出售長實集團（李嘉誠旗下地產(chǎn)旗艦）新樓盤海景房“親海駅II”。

此次共售賣132戶房屋，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），價格較周圍二手房均價便宜近3成，房價下跌直逼7年前，或為2016年后香港市區(qū)最低的新盤項目。該項目價格也被外界視為香港樓市“深水炸彈”。

該消息一經(jīng)發(fā)布，立刻受到購房客的追捧，最終收獲超3000宗認購，長實集團后續(xù)決定以原價追加122戶。

一場成功的營銷

長實集團執(zhí)行董事趙國雄稱“親海駅Ⅱ”的首批售價“便宜到爆”，而此次降價是為了履行企業(yè)的社會責(zé)任，幫助香港市民解決房屋問題，直言“不要賺盡、不用賺多”。

國金證券執(zhí)行董事黃立沖則稱，長實此次降價出售更具有營銷性質(zhì)，“按現(xiàn)在的市場行情，要想把新房賣出去，應(yīng)該比周邊便宜20%-30%，這是一個比較務(wù)實的定價”。

據(jù)悉，此次降價出售的“親海駅Ⅱ”位于油塘工業(yè)區(qū)，是典型的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的住宅區(qū)，周邊是工業(yè)用地，居住條件一般且交通設(shè)施缺乏，居住密度非常高，樓房質(zhì)量一般。同時附近的魚市場已確定會拆遷且改建為住宅，未來可能會擋住親海駅的部分海景，難以達到此前宣傳的海景房效果。

“現(xiàn)在首推的單位，是相對比較差的樓盤，開發(fā)商想以最低的價格增加市場關(guān)注度，從而招攬客源。”某就職于國際知名房產(chǎn)咨詢公司的管理層稱。

在香港樓市持續(xù)疲軟的大環(huán)境下，此次降價對于李嘉誠來說，是一場成功的“營銷”，不僅賣出了未能達到預(yù)期的“差”房子，使資金以較快速度回流，更標(biāo)榜了企業(yè)的社會責(zé)任感。

頂尖的投資者往往能感知到風(fēng)暴的來臨，此次李嘉誠旗下新房低價拋出，其實是看到了香港房地產(chǎn)泡沫的散去。不少人感嘆“這可能是未來十年香港最高的房價了”。

需求下降：香港人逃離香港

近幾年，受生活壓力大、移民潮等因素影響，香港納稅人口大幅度流失。據(jù)香港稅務(wù)局數(shù)據(jù)顯示，香港納稅人口在3年間累計減少約37萬人，主要分布在23-50歲群體中，而這些群體也是購房的主力。

即使近兩年香港加大引進人才力度，但這些“新香港人”要居住滿7年，買房時才不需要繳納印花稅，這些人目前多數(shù)沒有購房欲望。而真正對買房有需求的人，往往支撐不起香港高昂的房價。

加上近期美聯(lián)儲連續(xù)加息，銀根緊縮，利率高達5%，香港平均租售比（房屋租金與售價的比例）僅有2%左右，買房者遭遇空前壓力，導(dǎo)致樓市價格普跌，新房交易疲軟庫存激增。

通過降價噱頭來吸引消費者，也是香港房地產(chǎn)企業(yè)不得已的選擇。

供給增加：政策打破困局

2022年10月，香港新任特首李家超在立法會上發(fā)布了首份施政報告，稱要將解決“住”的問題作為本屆政府施政的重點，通過增加供應(yīng)，打破房屋短缺的長期困局。

在今年7月，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波表示，香港已經(jīng)鎖定了未來7300公頃土地的供應(yīng)來源，將在北部都會區(qū)和交椅洲人工島大力建設(shè)居住房。

據(jù)媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計，超過7成受訪者對北部都會區(qū)建設(shè)持良好態(tài)度。一旦北部都會區(qū)的新房開售，將對香港的樓市造成巨大沖擊，同時大片的新城區(qū)落成必然會對舊城區(qū)造成出清，舊城區(qū)房價下跌大勢所趨。

而此次李嘉誠七折拋售新樓盤，折射出香港樓市面臨著巨大的壓力。香港房地產(chǎn)行業(yè)目前的困境是由供過于求、美聯(lián)儲加息、潛在買家不敢入市等多種原因造成。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%，寫字樓則從2018年高位下跌20%。

對于此次長實集團的折價拋售，業(yè)內(nèi)有分析人士指出，長實或許是想減倉回收資金，可能會有其他投資回報率跑贏房地產(chǎn)。

香港房地產(chǎn)行業(yè)是否會頹廢不振？

在香港樓市持續(xù)蕭條的背景下，長實集團卻釋放了繼續(xù)買入房地產(chǎn)的信號。李嘉誠長子、長實集團主席李澤鉅在會議上稱，現(xiàn)在入市時機較3年前更佳。

在2022年，長實集團以較低價拿下香港多塊土地。截至2022年底，長實集團累計擁有可開發(fā)土地儲備約7500萬平方呎，其中內(nèi)地和香港分別為6400萬平方尺、700萬平方尺。

在房地產(chǎn)整體呈頹勢的大形勢下，長實集團一邊打折賣房，一邊又積極拿地，業(yè)內(nèi)猜測其或許預(yù)估到未來樓市走向，保證賬面現(xiàn)金流充沛。

李嘉誠“效應(yīng)”

長實集團的折價拋售，也給一眾地產(chǎn)股票帶來了不少影響。8月 7日，長實集團出現(xiàn)了小幅的上漲，而九龍倉置地大跌5.77%，恒大物業(yè)大跌11.50%，碧桂園大跌7.69%，作為風(fēng)向標(biāo)的李嘉誠確實對地產(chǎn)行業(yè)有著舉足輕重的影響。

“高賣低買本來就是正常的商業(yè)行為”這也是李嘉誠一直奉承的準(zhǔn)則。目前李嘉誠對香港豪宅項目凱悅頗感興趣，僅6月份現(xiàn)身廣州參與談判就引起該項目開發(fā)商龍光、合景的擔(dān)憂，而兩家房企正處在債務(wù)重組的關(guān)鍵時刻。

伴隨著一系列刺激樓市政策的出臺，李嘉誠家族大量購買低價土地，釋放重返中國樓市的信號，是否代表李嘉誠要“殺回來”了，仍需打個問號。